6月17日星期一，不過是初夏的成都一個普通的工作日，白天大家熱議的話題是號稱“史上最大剪刀差”的神盤仁恒濱河灣的報名搖號人數(shù)到第三天會不會超過兩萬，攀成鋼空氣中富貴的味道讓買房已經(jīng)像買彩票一樣誘人；晚上大家刷著宜賓長寧地震的朋友圈，為宜賓的鄉(xiāng)親父老祈愿平安。

同樣是在這一天，在成都土拍市場一口氣拍出四塊主城區(qū)A6養(yǎng)老用地，均無流拍，除三號宗地受地塊形態(tài)限制競爭小以外，其他3塊成交溢價率均超過100%，二號宗地成交溢價率更是達到136.8%，使用年限均為50年，且均為建設(shè)營利性養(yǎng)老院用途。這樣激烈的養(yǎng)老土拍行情，在全國范圍內(nèi)都實屬罕見。

成都市興城集團旗下成都醫(yī)療健康投資集團（簡稱“成都醫(yī)投”）競得一號宗地：大觀村13.7819畝社會福利用地，容積率1.8，計容面積16538㎡，樓面成交價4900元/㎡，溢價率125%。據(jù)悉，該宗地含無償移交的3000㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1處。

成都醫(yī)投同時奪得二號宗地：成龍路街道糧豐3組5.9836畝社會福利用地，容積率1.8，計容面積7180㎡，樓面成交價5060元/㎡，溢價率136.8%；該地塊為全自持要求。

一號宗地和二號宗地也是本輪養(yǎng)老土拍區(qū)位條件、交通條件最好的兩個地塊，分列南三環(huán)內(nèi)外兩側(cè)，交通便利，均具備打造城市東進標桿養(yǎng)老項目的條件，成都醫(yī)投也無疑是本輪養(yǎng)老土拍的最大贏家。

剛從蒲江拿地回來的錦江辰錦拿下紅砂村6組粉房堰三號宗地，幾乎起拍價獲取，計容面積10340㎡。據(jù)悉，該地塊含總建筑面積10%移交作為公益性養(yǎng)老院建設(shè)要求及800平米社區(qū)用房配套設(shè)施無償建設(shè)移交一處，綜合樓面價照此算略有上浮。

來自江蘇無錫的九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司豪取武侯區(qū)武侯新城版塊鐵佛村3組15.2715畝社會福利用地，容積率2.5，單位地價成交價755萬元/畝，溢價率136%。

武侯新城一直是成都備受關(guān)注的潛力區(qū)域，政府布局多個TOD項目，營造低碳森林公園系統(tǒng)，打造新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，未來基地價值可期。按照該類體量養(yǎng)老項目拿地兩年正式運營的常規(guī)節(jié)奏，九如城項目需適應(yīng)城市更新節(jié)奏，同時面臨同區(qū)域椿萱茂、碧桂園、泰邦健康、優(yōu)護家等養(yǎng)老品牌的競爭，加之武侯新城新的公服用地和開發(fā)商返建養(yǎng)老項目不斷釋出以及航線影響，九如城也許會在成都打一場硬仗。

存量物業(yè)租金上漲，獲取A6用地成為實力資本進軍成都養(yǎng)老新路徑！

2018年成都“5.15新政”后，商辦市場上揚，加上成都集中式長租公寓市場在2018年集中爆發(fā)，龍湖、萬科、碧桂園、華潤、朗詩等各大房企領(lǐng)銜的長租品牌迅速擴張，在成都落地了數(shù)十個集中式長租公寓項目。

據(jù)有關(guān)行業(yè)研究機構(gòu)統(tǒng)計，各大長租公寓品牌在成都市場合計獲取房間數(shù)量超35000間，一定程度加劇了類酒店物業(yè)租賃的競爭激烈程度，加之醫(yī)療美容等其他大健康業(yè)態(tài)的競爭，運營成本高、投資回收慢的各大養(yǎng)老企業(yè)，一時之間在成都三環(huán)內(nèi)無樓可拿。

民營養(yǎng)老資本投資收縮，國有資本加快布局，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為能力者游戲！

2018至2019年，受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，養(yǎng)老投資市場發(fā)生著一些悄然的改變。今年5月，某地產(chǎn)公司發(fā)布公告，宣布從上市公司主體剝離包括養(yǎng)老在內(nèi)的部分非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近日，萬科內(nèi)部確立了四大區(qū)域重點業(yè)務(wù)名單，未上榜的新業(yè)務(wù)不再新增和拓展。業(yè)內(nèi)媒體報道，中西部區(qū)域只剩下了開發(fā)業(yè)務(wù)。

不得不設(shè)想，未來還會不斷有一線地產(chǎn)企業(yè)宣布剝離創(chuàng)新業(yè)務(wù)，聚焦開發(fā)等主營業(yè)務(wù)；地區(qū)型中小房企旗下機構(gòu)型項目停止布點，轉(zhuǎn)向區(qū)域外拓，獲取遠郊文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)類項目，謀求新的市場占位。

與此同時，國有資本在成都的布局加速到來。華潤（置地、維麟）、太保家園、國壽嘉園、華僑城、中鐵文旅、中信醫(yī)療健康及部分區(qū)縣國投均有項目落地或在籌備中，預(yù)計建設(shè)床位數(shù)超過2014-2018年民營營利性養(yǎng)老床位建設(shè)總和。遠洋旗下養(yǎng)老品牌椿萱茂在川渝地區(qū)已獲取養(yǎng)老項目總數(shù)達到8個，包含CB及CLRC兩類產(chǎn)品，總經(jīng)營面積逾10萬㎡，已開業(yè)及籌開中的養(yǎng)老床位數(shù)已超過2200張，儼然形成“商有太古里，老有椿萱茂”的品牌印象。

展望未來：投建管分離是資源協(xié)同、產(chǎn)業(yè)融合的最有效手段。

不同的資金來源，決定了企業(yè)不同的業(yè)務(wù)模式和發(fā)展道路。尤其是一線的服務(wù)及管理，比如房企和險資自建服務(wù)團隊，組織運行成本及管理團隊人力成本必然居高不下，市場期待有專業(yè)技術(shù)能力和人才持續(xù)輸出能力的“專業(yè)運營供應(yīng)商”助推行業(yè)的進一步分工。高齡膳食者配送中心、養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)置醫(yī)療運營商、護理人才培訓(xùn)、專業(yè)耗材輔具、康養(yǎng)項目營銷代理等，未來均存在相應(yīng)的市場機會。

在這樣的行業(yè)發(fā)展趨勢下，成都市場期待更多有耐心、有決心的國有企業(yè)，承擔起普惠養(yǎng)老的中流砥柱責任，維護行業(yè)健康發(fā)展，為成都老人的美好晚年生活謀求福祉。

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來源于《相談室》